La prioritá é riqualificare ed eliminare le aree urbane degradate

Il processo di rigenerazione delle città è reso ancora più urgente dall’emergenza sanitaria innescata dal diffondersi del virus Covid-19, che ha impattato sul modo in cui le persone vivono le loro città, oggi chiamate a rispondere alla grande sfida della rigenerazione.

A confermarlo è un sondaggio realizzato da SWG per Assoimmobiliare che mostra come circa il 93% delle persone ritiene necessario ripensare gli spazi urbani e il 78% lamenta la presenza di spazi degradati nelle loro città. Tra le priorità individuate quando si pensa alla riqualificazione delle città, emergono la necessità di renderle più facili da vivere, più verdi e più sicure e di potenziare le infrastrutture per la mobilità, aspetto sul quale le principali città italiane analizzate (Milano, Roma, Torino, Genova, Napoli e Palermo), con l’unica
eccezione di Milano, sono complessivamente bocciate.

Ma è soprattutto in risposta all’obiettivo della transizione green che la rigenerazione degli edifici, strettamente connessa all’efficientamento energetico, si propone quale strategia vincente. La riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare nella sua interezza è, infatti, una componente essenziale della promozione della sostenibilità ambientale, soprattutto in Italia dove si stima che circa il 16% della popolazione non riesca a riscaldare adeguatamente la propria abitazione o sia in ritardo con il pagamento della bolletta (dato doppio rispetto alla media europea) a causa delle prestazioni particolarmente scadenti sia dell’involucro che degli impianti di riscaldamento e raffreddamento di un patrimonio immobiliare che per oltre la metà risale a prima degli anni Settanta.

Un patrimonio che oggi non presenta le caratteristiche di resilienza necessarie a proteggerne il valore economico nel tempo, esponendo i risparmi dei cittadini a situazioni di instabilità. Oltre a ricordare che il 60% del risparmio delle famiglie è infatti investito in immobili, a fronte di circa 385 miliardi di euro di prestiti impegnati in mutui immobiliari.

Al 31 dicembre 2019 le riserve a carattere immobiliare riconducibili alle Casse professionali ammontavano a circa 20 miliardi di euro e quelle dei Fondi Pensione complementari a circa 3,5 miliardi, i quali sommati ai circa 25 miliardi delle compagnie assicurative e ai 72 miliardi dei fondi immobiliari portano a un totale complessivo di circa 120,5 miliardi di euro.

Si tratta di un patrimonio ingente, che le entità istituzionali private proprietarie sono fortemente interessate a valorizzare e riqualificare soprattutto sotto il profilo dell’efficienza energetica e che, in presenza di bonus fiscali di misura adeguata, sarebbero in grado di mobilitare in un triennio risorse per interventi di riqualificazione energetica pari al 20% del patrimonio immobiliare stesso.

In quest’ottica, Confindustria Assoimmobiliare ha presentato DIVERSE proposte finalizzate all’attuazione di interventi ritenuti prioritari per favorire: l’attrazione degli investimenti degli operatori economici istituzionali su progetti di rigenerazione urbana; incentivare gli investimenti necessari per elevare la classe energetica e la sicurezza antisismica degli edifici esistenti, promuovere la locazione abitativa e contribuire allo sviluppo del mercato delle locazioni residenziali da parte degli investitori immobiliari istituzionali.

Tra queste:

  • l’introduzione di incentivi per il recupero delle aree dismesse e degradate;
  • la sospensione dall’obbligo di pagamento dell’imposta sulla proprietà (IMU) relativa agli immobili oggetto di intervento di rigenerazione o recupero;
  • la creazione di un Fondo di garanzia pubblico, volto ad agevolare l’accesso ai finanziamenti per gli investimenti in interventi di riqualificazione energetica sugli edifici;
  • la revisione dell’imposizione diretta (IVA e imposte di trasferimento) e indiretta al fine di far diventare l’asset class residenziale in locazione un investimento appetibile per gli investitori istituzionali.

In tema di fiscalità in particolare, da un’analisi comparata con altri Paesi europei (Regno Unito, Francia, Germania, Spagna, Paesi Bassi, Norvegia e Svezia), dove  l’ammodernamento energetico degli edifici è incentivato da meccanismi di detrazione, aliquote IVA agevolate e riduzioni delle imposte sulla proprietà immobiliare, emerge chiaramente come una revisione della legislazione italiana in questa direzione appaia
oggi quanto mai urgente.

In questo quadro non va trascurato il ruolo fondamentale che può essere svolto dagli investitori istituzionali stranieri, oggi scoraggiati ad investire in Italia da un quadro normativo non coordinato con le altre legislazioni europee e soprattutto penalizzante da un punto di fiscale. Si rende quindi essenziale anche un intervento per stimolare l’afflusso dei capitali esteri nel nostro Paese, con un provvedimento specifico che aggiorni le aliquote applicabili ai REIT nazionali e alle stabili organizzazioni di REIT esteri in Italia, uniformando la normativa nazionale a quella dei principali REIT europei.

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